EL DERECHO INMOBILIARIO Y TURÍSTICO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA: BASE DEL DESARROLLO ECONÓMICO Y JURÍDICO

La República Dominicana se ha posicionado durante las últimas décadas como uno de los destinos más atractivos del Caribe, no solo para el turismo internacional, sino también como un foco de inversiones inmobiliarias significativas. Esta realidad ha convertido al derecho inmobiliario y turístico en dos pilares fundamentales del desarrollo económico del país, motivando la creación de divisiones legales especializadas que atienden de manera efectiva las demandas crecientes de estos sectores.

Nuestra firma, Abogados Punta Cana, cuenta con un equipo multidisciplinario enfocado exclusivamente en brindar asesoría jurídica integral a clientes nacionales e internacionales que participan en el desarrollo, adquisición, administración y protección legal de propiedades e inversiones turísticas. Entendemos que la seguridad jurídica es esencial en un país donde la inversión extranjera directa en el sector inmobiliario turístico supera los mil millones de dólares anuales.

El Crecimiento del Sector Inmobiliario en la República Dominicana

La inversión en bienes raíces ha experimentado un auge notable gracias a múltiples factores: incentivos fiscales, estabilidad macroeconómica, tratados de libre comercio y el crecimiento sostenido del turismo. Zonas como Punta Cana, Bávaro, La Romana, Puerto Plata y Samaná se han convertido en polos inmobiliarios de primera categoría.

Este desarrollo ha generado una diversificación en los productos inmobiliarios: desde villas de lujo frente al mar, hasta apartamentos turísticos y residencias urbanas para extranjeros jubilados o inversores que buscan segunda residencia.

Los procesos de compra y venta de inmuebles en el país, sin embargo, requieren conocimientos especializados, ya que existen especificidades legales que deben ser observadas, como el deslinde, el uso del suelo, la verificación de títulos, la debida diligencia, el pago de impuestos inmobiliarios y los contratos de promesa de venta.

Marco Legal del Derecho Inmobiliario

El sistema legal dominicano, de tradición civilista, establece normas claras para la propiedad y transferencia de bienes inmuebles. Entre las leyes y normativas más relevantes encontramos:

• Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, que regula el sistema de títulos y su administración.

• Reglamento de los Tribunales de Tierras, que organiza las jurisdicciones inmobiliarias.

• Ley de Notariado y Contratos, en lo relativo a la instrumentación de actos jurídicos.

• Ley de Impuestos sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI).

• Ley No. 5038 sobre Parcelamiento y Urbanización.

Estas leyes garantizan que el proceso de adquisición de bienes raíces sea seguro, siempre que se cuente con la debida asistencia legal para evitar riesgos como títulos falsos, dobles ventas, ocupaciones ilegales o procesos litigiosos.

El Turismo como Motor del Derecho Especializado

El turismo en la República Dominicana representa más del 17% del Producto Interno Bruto y genera aproximadamente 500,000 empleos directos e indirectos. Esta industria demanda estructuras legales sólidas que permitan su expansión sostenida. Por esta razón, el derecho turístico se ha consolidado como una rama autónoma dentro del derecho económico y empresarial.

Este derecho regula aspectos como:

• Contratos de explotación hotelera.

• Franquicias turísticas.

• Derecho laboral de trabajadores del sector.

• Concesiones estatales para desarrollos turísticos.

• Contratos de administración turística.

• Regulaciones medioambientales para proyectos turísticos.

• Incentivos fiscales de la Ley No. 158-01 (CONFOTUR).

CONFOTUR y los Incentivos Fiscales

Una de las razones más importantes por las que los desarrolladores extranjeros eligen la República Dominicana para sus inversiones es la Ley de Incentivo al Desarrollo Turístico (Ley 158-01), que ofrece exenciones fiscales hasta por 15 años.

Entre los beneficios se encuentran:

• Exoneración del impuesto sobre la renta.

• Exoneración del ITBIS (IVA) en la compra de materiales.

• Exoneración del impuesto de importación de equipos.

• Exoneración del impuesto de propiedad inmobiliaria (IPI).

Para calificar a estos beneficios, los proyectos deben estar ubicados en zonas turísticas aprobadas por el Ministerio de Turismo, contar con una inversión mínima y cumplir con normativas urbanísticas y medioambientales. Nuestro equipo legal asiste en todo el proceso de solicitud ante CONFOTUR, así como en la estructuración corporativa del proyecto para aprovechar al máximo estos incentivos.

Fideicomisos Inmobiliarios Turísticos

Los fideicomisos han ganado terreno como estructuras ideales para desarrollar proyectos turísticos. Amparados en la Ley No. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, permiten la separación patrimonial entre los activos del proyecto y los del promotor.

Estos instrumentos brindan seguridad jurídica a compradores, inversionistas y financistas, además de facilitar la administración de complejos turísticos. Nuestra firma tiene amplia experiencia en la constitución y administración de fideicomisos turísticos, asegurando que cumplan con todos los requisitos legales y tributarios.

Retos y Oportunidades del Futuro

El auge del turismo ecológico, los desarrollos mixtos (residencial-comercial-hotelero) y la demanda de soluciones sostenibles presentan nuevos retos legales que deben ser atendidos por profesionales altamente capacitados. El cumplimiento ambiental, la contratación laboral internacional, los modelos de propiedad compartida (time-share) y las nuevas tecnologías como blockchain en bienes raíces son temas que ya forman parte del día a día de nuestra práctica legal.

Desde Abogados Punta Cana estamos comprometidos con proporcionar soluciones legales innovadoras, seguras y eficientes, que se adapten a la evolución del mercado y protejan el interés de nuestros clientes nacionales e internacionales.

100 Preguntas y Respuestas sobre Derecho Inmobiliario y Turismo en República Dominicana

1. ¿Qué ley regula el registro de propiedades en República Dominicana?
   La Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario.

2. ¿Qué es un título de propiedad certificado?
   Es el documento oficial que acredita legalmente al dueño de un inmueble.

3. ¿Puede un extranjero comprar propiedades en RD?
   Sí, sin restricciones legales.

4. ¿Qué es el deslinde?
   Es el proceso legal que delimita físicamente una propiedad y lo registra.

5. ¿Qué impuestos se pagan al comprar un inmueble?
   El 3% del valor de venta por concepto de transferencia.

6. ¿Qué es un contrato de promesa de venta?
   Un acuerdo preliminar entre comprador y vendedor para formalizar la compraventa.

7. ¿Qué es CONFOTUR?
   Es la Ley 158-01 que otorga incentivos fiscales al turismo.

8. ¿Cuánto duran los incentivos fiscales de CONFOTUR?
   Hasta 15 años.

9. ¿Qué es un fideicomiso?
   Un acuerdo donde una propiedad es administrada por un tercero fiduciario.

10. ¿Qué beneficios tiene el fideicomiso turístico?
    Seguridad jurídica, protección patrimonial y eficiencia administrativa.

11. ¿Es necesario ser residente para invertir en turismo?
    No, los no residentes pueden invertir libremente.

12. ¿Qué zonas son aptas para proyectos turísticos?
    Las aprobadas por el Ministerio de Turismo.

13. ¿Qué es un condominio turístico?
    Un edificio con unidades privadas y servicios comunes, destinado al turismo.

14. ¿Qué hace un abogado inmobiliario?
    Asesora en la compra, venta, administración y legalidad de propiedades.

15. ¿Qué es la debida diligencia inmobiliaria?
    Un análisis legal de la propiedad para verificar su situación jurídica.

16. ¿Qué es una hipoteca inmobiliaria?
    Un préstamo garantizado con un bien inmueble.

17. ¿Se pueden hacer contratos en dólares?
    Sí, es común en transacciones inmobiliarias turísticas.

18. ¿Qué es un proyecto aprobado por CONFOTUR?
    Aquel que cumple los requisitos para recibir exenciones fiscales.

19. ¿Cómo se transfiere un título de propiedad?
    Mediante acto notarial registrado en el Registro Inmobiliario.

20. ¿Qué es una propiedad en indivisión?
    Una propiedad compartida por varios copropietarios.

21. ¿Qué leyes protegen a los compradores?
    La Ley de Registro Inmobiliario y la Ley del Consumidor.

22. ¿Puede un extranjero heredar propiedades?
    Sí, según la ley dominicana.

23. ¿Qué es un “due diligence” en turismo?
    Evaluación legal y técnica antes de invertir en un proyecto turístico.

24. ¿Cuánto tarda en registrarse una propiedad?
    Entre 30 y 90 días, dependiendo del caso.

25. ¿Se puede financiar una propiedad desde el exterior?
    Sí, con bancos locales o internacionales.

26. ¿Qué es la licencia ambiental?
    Permiso que avala el impacto ambiental del proyecto.

27. ¿Qué tipos de visa existen para inversionistas?
    Visa de residencia por inversión.

28. ¿Qué es un terreno con vocación turística?
    Aquel apto para desarrollar infraestructura turística.

29. ¿Qué es el IPI?
    Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria.

30. ¿Cuándo se paga el IPI?
    Anualmente, si el valor del inmueble supera los RD$9 millones.

31. ¿Qué es un contrato de administración hotelera?
    Acuerdo entre el propietario y el operador del hotel.

32. ¿Puedo alquilar mi propiedad turística?
    Sí, incluso de forma temporal tipo Airbnb.

33. ¿Existen riesgos en comprar sin abogado?
    Sí, como fraudes, títulos falsos y disputas legales.

34. ¿Qué es una tasación inmobiliaria?
    Valoración oficial de un inmueble.

35. ¿Qué es un usufructo?
    Derecho a usar una propiedad ajena.